2019长沙写字楼发展趋势

2019/10/12 14:02:25    来源：86写字楼网

摘要: 根据国家发改革的发展规划，北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安这九个城市被列为国家中心城市。这九个城市都有各自的定位和特定的产业导向，但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。——摘自《第一太平戴维斯2019中国写字楼市场报告》

随着各城市写字楼市场日益成熟，城市内部形成了商务区，同时各地政府致力打造行业集聚区也使得城市之间的特征定位愈加凸显。以一线城市为例，北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇，广州着力塑造电子商务中心城市，深圳不断集聚技术创新优势，上海则以国际金融、航运和贸易中心为定位。

多极已现 长沙写字楼格局几成定势

长沙作为近年来经济迅速崛起的新一代一线城市，写字楼市场格局从原来的以五一路与芙蓉路纵横轴线黄金十字架变成了多点开花、多板块同步发展的局面。由于长沙以服务业为主，缺乏产业的吸附力，因此写字楼的格局主要依靠行政规划，分布结构以依附行政中心为主。这其中主要有依托金融服务产业链的芙蓉路的金融生态区、从北辰三角洲到保利国际广场一线滨江写字楼、依托省府行政中心的写字楼板块、依托市府行政中心的写字楼板块以及依托麓谷科技园区逐渐起来的麓谷板块，这几年概念比较火的湖南金融中心。

 

 

 

长沙最早的写字楼密集区以五一广场为核心，五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区，“三纵两横”的写字楼集中分布区（五一CBD）。其中比较有代表性的就是金融生态区。在这里，40家全国性和省级金融总部齐聚于此，各类分支机构和新型金融机构200余家遍地开花，涵盖银行、保险、证券、基金、期货、担保、融资租赁、金融中介等数十种金融业态，覆盖率占全市90%以上，这就是位于开福区以芙蓉中路为核心的长沙金融生态区。

北辰三角洲、万达总部国际、华远国际中心、汇景发展环球中心、保利国际广场一线滨江写字楼，多多少少有点尴尬，虽已经成为长沙滨江天际线，但是在写字楼市场的江湖地位一直飘忽不定。这些写字楼以金融服务、传统金融、房地产、企业咨询管理等行业构成主要的租户占比。

省府板块和市府板块，主要依托于行政中心，产业吸附力不强，除了一些对于行政中心依赖性较强的企业之外，由于周边配套等原因，近些年表现较为沉默。不过，最近有消息称，根据长沙南部新城发展规划，南部片区将建设成为全国两型发展引领区、长株潭融合发展核心区、长沙创新发展示范区。这一政策利好或许能够为省府红星带来新的发展机遇。

麓谷科技园区凭借这几年IT持续走强的机会，逐渐发展壮大，吸附了一大批IT技术产业公司，不过地处河西一隅，远离城市中心，在配套方面还不完善，商务环境有待提升。

当然，近年来一直概念较火的莫过于湖南金融中心。湖南金融中心位于长沙湘江西岸，是国家级湘江新区的起步区—滨江新城的核心片区，规划面积2.8平方公里，总建筑面积676万平方米，东临湘江，西至银杉路，南起渔人码头，北达北津城公园。湖南金融中心由政府主导，长沙先导投资控股集团开发运营，致力于打造为立足中部、辐射西部的全国区域性金融中心。湖南金融中心目前已有众多金融机构总部入驻或即将入驻。长沙银行、三湘银行、民生银行、浦发银行、广发银行等银行已经进驻；证券和基金管理类公司也有不少。

从底蕴来讲，以五一广场为核心的五一路与芙蓉区写字楼区域（五一CBD）最为深厚，这里属于传统意义上的城市中心腹地，全市写字楼最为密集之处，占全市90%以上市场份额。这里不仅有最早一批高端专业写字楼，比如中天广场、定王大厦、中隆国际、顺天国际财富大厦、湖南文化大厦等，更有一批5A甲级高端写字楼推出，吸引着各行各业的企业、机构纷纷扎堆进驻其中。

从土地供应情况来看，其他区域土地供应较为充足，市场不断有土地招拍挂。但作为城市核心的芙蓉区，长期以来土地供应量非常有限，商业土地则更为稀缺。有数据显示，2018年上半年芙蓉区土地成交面积仅为3.2万㎡，占全市比例仅为0.9%。

从规划发展来看，2018长沙新一轮城市总体规划编制“长沙2035远景规划”提出“一主、两副、六大片区”，在2019年长沙市“两会”政府工作报告中明确要重点发展长沙六大片区。马栏山视频文创区，产业发展政策利好，芒果超媒、中广天择、中南传媒等巨头企业汇聚，依附湖南广电中心等文创产业延伸发展的企业快速增长，而片区内能承载这些企业发展的中高端写字楼仅有旺德府恺悦国际等，片区的办公配套空白还待填补。