商务办公需求升级 长沙写字楼由低端走向高端

2019/9/9 10:05:02    来源：86写字楼网

摘要: 随着社会与企业发展，传统的写字楼已经开始不能满足当今社会的商务办公需求。众多企业开始从商住楼、商务公寓、酒店办公等地搬进了专业写字楼。

长沙作为近年来经济迅速崛起的新一代一线城市，写字楼市场格局从原来的以五一路与芙蓉路纵横轴线黄金十字架变成了多点开花、多板块同步发展的局面。由于长沙以服务业为主，缺乏产业的吸附力，因此写字楼的格局主要依靠行政规划，分布结构以依附行政中心为主。这其中主要有依托金融服务产业链的芙蓉路的金融生态区、从北辰三角洲到保利国际广场一线滨江写字楼、依托省府行政中心的写字楼板块、依托市府行政中心的写字楼板块以及依托麓谷科技园区逐渐起来的麓谷板块，还有这几年概念比较火的湖南金融中心。

 

 

 

长沙最早的写字楼密集区以五一广场为核心，五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区，“三纵两横”的写字楼集中分布区（五一CBD）。其中比较有代表性的就是金融生态区。在这里，40家全国性和省级金融总部齐聚于此，各类分支机构和新型金融机构200余家遍地开花，涵盖银行、保险、证券、基金、期货、担保、融资租赁、金融中介等数十种金融业态，覆盖率占全市90%以上，这就是位于开福区以芙蓉中路为核心的长沙金融生态区。

北辰三角洲、万达总部国际、华远国际中心、汇景发展环球中心、保利国际广场一线滨江写字楼，多多少少有点尴尬，虽已经成为长沙滨江天际线，但是在写字楼市场的江湖地位一直飘忽不定。这些写字楼以金融服务、传统金融、房地产、企业咨询管理等行业构成主要的租户占比。

省府板块和市府板块，主要依托于行政中心，产业吸附力不强，除了一些对于行政中心依赖性较强的企业之外，由于周边配套等原因，近些年表现较为沉默。不过，最近有消息称，根据长沙南部新城发展规划，南部片区将建设成为全国两型发展引领区、长株潭融合发展核心区、长沙创新发展示范区。这一政策利好或许能够为省府红星带来新的发展机遇。

麓谷科技园区凭借这几年IT持续走强的机会，逐渐发展壮大，吸附了一大批IT技术产业公司，不过地处河西一隅，远离城市中心，在配套方面还不完善，商务环境有待提升。

当然，近年来一直概念较火的莫过于湖南金融中心。

湖南金融中心位于长沙湘江西岸，是国家级湘江新区的起步区—滨江新城的核心片区，规划面积2.8平方公里，总建筑面积676万平方米，东临湘江，西至银杉路，南起渔人码头，北达北津城公园。湖南金融中心由政府主导，长沙先导投资控股集团开发运营，致力于打造为立足中部、辐射西部的全国区域性金融中心。湖南金融中心目前已有众多金融机构总部入驻或即将入驻。长沙银行、三湘银行、民生银行、浦发银行、广发银行等银行已经进驻；证券和基金管理类公司也有不少。

从底蕴来讲，以五一广场为核心的五一路与芙蓉区写字楼区域（五一CBD）最为深厚，这里属于传统意义上的城市中心腹地，全市写字楼最为密集之处，占全市90%以上市场份额。

这里不仅有最早一批高端专业写字楼，比如中天广场、定王大厦、中隆国际、顺天国际财富大厦、湖南文化大厦等，更有一批5A甲级高端写字楼推出，吸引着各行各业的企业、机构纷纷扎堆进驻其中。而这一片区的写字楼出租率以及租金表现都是在全市写字楼中表现最令人满意的，2018年上半年，五一商务甲级写字楼平均租金113元/㎡/月，位居全市各区首位。

从土地供应情况来看，其他区域土地供应较为充足，市场不断有土地招拍挂。但作为城市核心的芙蓉区，长期以来土地供应量非常有限，商业土地则更为稀缺。有数据显示，2018年上半年芙蓉区土地成交面积仅为3.2万㎡，占全市比例仅为0.9%。

需求升级 长沙写字楼由低端向高端

写字楼根据产品、需求划分为四个阶段：商住楼、商务公寓、酒店办公、专业写字楼。

随着社会与企业发展，传统的写字楼已经开始不能满足当今社会的商务办公需求。众多企业开始从商住楼、商务公寓、酒店办公等地搬进了专业写字楼。

从硬件上来说，传统商住楼、商务公寓、酒店办公已经不能满足越来越注重效率和服务的大型企业的需求。层高直接导致员工心情压力从而影响办公心情、电梯等候时间过长导致工作效率低下、阴暗狭窄的入户大堂无法彰显企业形象、单一的格局无法满足灵活多变的办公需求、脏乱差的公共区域无法让人立足、毫无科技含量的人盯人安保意识无法满足现代化高科技的安全防范……太多的问题，都是传统写字楼无法直言的痛。而高端写字楼在这方面强大的优势显而易见。

从软件上来说，物业服务是高端写字楼除了硬件之外的另一个兵家必争之地。如何从前期就开始切入到未来高端写字楼的运营之中，从而提出卓有成效的解决方案。如何通过最先进的高科技来解决企业用户的日常办公所需。比如形成有效的车位管理系统，通过车位管理系统增强车位使用效率，从而缓解车位压力；比如通过AI人脸识别系统，主动识别非写字楼企业员工，从而防范于未然，确保企业办公安全；比如利用无人保洁技术，全面覆盖物业，做到降低人力成本，更长时间维持物业卫生、环保……

兑现为王 长沙 写字楼未来发展投资趋势

对于高端写字楼投资客来说，在长沙当前的写字楼市场如何选择好的投资产品，需要注意几个方面：

1、地段为王。鉴于目前长沙的写字楼市场现状，传统意义上的城市中心区域（五一CBD）仍然是占据着90%以上的市场份额。这里聚集了整座城市最多的企业，办公需求旺盛，而且传统写字楼升级为高级写字楼的愿望也日益强烈。再加上周边商圈成熟、配套齐全，应有尽有，购买这里的写字楼完全不怕租不出去。

2、高端为王。2019年长沙写字楼市场整体稳中向好。随着供应量减少，库存压力也相应减少。并且，随着置换客户的增多，高端甲级写字楼市场需求将增加。

从供应端看，优质写字楼未来四年年均供应约50万平方米，甲级写字楼新增供应增加，年平均供应约45万平方米，约占2019-2020年总供应量的73%。

从需求端看，未来需求走势平稳，年均净吸纳量预计将维持在20-30万平方米，甲级与乙级写字楼表现逐步分化，甲级写字楼年均净吸纳量有望达到20万平方米。

3、地铁上盖。同一片区，地铁上盖写字楼比非地铁口物业溢价更高。地铁轨道交通的生命力在于“网络效应”，线路越多，价值就越大。随着轨道交通网络的价值凸显，地铁物业的价值也是显而易见的。在发达国家地铁上盖物业往往是同区域其他物业价值的数倍，地铁上盖是城市发展的未来。

从投资的角度来说，地铁就像一条条“金脉”，将庞大的消费人群有序地输出到各个轨道上盖物业里，这也使得尽管定价较高，轨道上盖物业往往都是最早被投资客户抢走的资源。此外，地铁上盖的写字楼一般多为综合体项目，可利用其强大的人流吸引能力集商务、购物、休闲、娱乐于一体，带动周边经济发展，最终发展成为城市商圈，保值升值能力强。